BGH setzt Grenzen für Airbnb & Co.
Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/26) hat der Bundesgerichtshof eine für die Praxis äußerst relevante Klarstellung getroffen: Mieter dürfen mit der Untervermietung ihrer Wohnung keinen Gewinn erzielen.
Die Entscheidung setzt Vermietungsmodellen, bei denen günstig angemieteter Wohnraum über Plattformen wie Airbnb oder WG-Gesucht teurer weitervermietet wird, enge Grenzen. Der BGH macht deutlich: Wohnraum ist kein Spekulationsobjekt. Wer untervermietet, darf grundsätzlich seine eigenen Kosten decken, jedoch nicht an der Wohnungsnot anderer verdienen.
Der Fall
Gegenstand des Verfahrens war eine Berliner Zweizimmerwohnung mit einer monatlichen Nettokaltmiete von 460 Euro. Während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete der Mieter die Wohnung ohne Zustimmung der Vermieterin an zwei Untermieter weiter – zu einer Nettokaltmiete von insgesamt 962 Euro.
Nach einer Abmahnung sprach die Vermieterin die ordentliche Kündigung aus. Während das Amtsgericht Charlottenburg die Räumungsklage zunächst noch abgewiesen hatte, gab das Landgericht der Klage statt. Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nun bestätigt.
Die rechtliche Einordnung
Zwar stellt eine ungenehmigte Untervermietung grundsätzlich eine schuldhafte Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen kann. Juristisch war die Sache bislang jedoch nicht in jeder Hinsicht eindeutig. Denn ein Vermieter kann sich rechtsmissbräuchlich verhalten, wenn er kündigt, obwohl der Mieter eigentlich einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung gehabt hätte.
Ein solcher Anspruch kann nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB bestehen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat – etwa, weil sich seine Lebensumstände nach Vertragsschluss geändert haben und er die Wohnung zeitweise nicht vollständig selbst nutzen kann. Der Sinn der Vorschrift besteht darin, dem Mieter in solchen Fällen den Erhalt der Wohnung zu ermöglichen und eine wirtschaftliche Überforderung zu vermeiden.
Nicht geschützt ist dagegen die Absicht, mit der Untervermietung Gewinne zu erzielen. Genau hier setzt die Entscheidung des BGH an. Das Mietrecht gewährt dem Mieter gerade nicht das Recht, aus einer günstig angemieteten Wohnung ein Geschäftsmodell zu machen.
Bedeutung für die Praxis
Das Urteil schafft Rechtssicherheit in einer bisher umstrittenen Frage: Hat der Vermieter einen Anspruch auf Offenlegung der Konditionen des Untermietvertrags? Teilweise wurde bislang vertreten, dies gehe den Vermieter nichts an. Dieser Auffassung hat der BGH nun die Grundlage entzogen.
Gerade in Ballungsräumen mit angespanntem Wohnungsmarkt hat sich in den vergangenen Jahren die Praxis verbreitet, Wohnungen nicht im Rahmen regulärer Mietverträge, sondern über Untermietmodelle zu deutlich höheren Preisen anzubieten. Der BGH hat diesem Modell nun eine klare Absage erteilt. Erfolgt die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters und dient sie der Gewinnerzielung, kann dies eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
Die Entscheidung schützt dabei nicht nur Vermieter, sondern künftig auch Untermieter vor überhöhten Untermieten.
Nicht vollständig geklärt ist allerdings, wie mit Fällen umzugehen ist, in denen der Hauptmieter zusätzliche Leistungen erbringt – etwa durch die Überlassung von Mobiliar. Im entschiedenen Fall rechtfertigten solche Zusatzleistungen die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete nicht. Wie Konstellationen zu bewerten sind, in denen ein Mehrpreis tatsächlich durch Zusatzleistungen kompensiert wird, bleibt weiterhin im Einzelfall zu prüfen.
Fazit für Vermieter
Für Vermieter folgt aus dem Urteil ein klarer Prüfungsauftrag: Wer eine Untervermietungsanfrage erhält oder von einer bereits praktizierten, nicht genehmigten Untervermietung erfährt, sollte die Konditionen des Untermietverhältnisses gezielt hinterfragen. Besondere Aufmerksamkeit verdient dabei die Frage, ob ein etwaiger Aufschlag – etwa bei möblierter Überlassung – noch zulässig ist oder bereits auf eine unzulässige Gewinnerzielung hindeutet.
Autorin: Rebecca Andree (Rechtsanwältin I Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht)
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