Der Bundesgerichtshof (BGH) gibt mit Urteil vom 19.12.2025 (V ZR 15/24) seine bisherige, ständige Rechtsprechung auf.
Ein halbes Jahrhundert lang vertrat der BGH die Auffassung, dass die Bestellung eines Erbbaurechts für ein einheitliches Gebäude, das sich auf benachbarte Grundstücke erstreckt (sog. Nachbarerbbaurecht), unzulässig bzw. nichtig sei. Der BGH berief sich dabei stets auf § 1 Abs. 3 ErbbauRG, wonach die Beschränkung auf einen Teil des Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, ausdrücklich untersagt wird.
Diese Rechtsauffassung gab der BGH nunmehr erfreulicherweise auf. Der BGH entschied überaschenderweise, die frühere Rechtsauffassung sei nicht mit dem Wortlaut und der Zielsetzung des § 1 Abs. 3 ErbbauRG vereinbar. § 1 Abs. 3 ErbbauRG verbiete lediglich die Beschränkung eines Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes innerhalb eines Grundstücks, nicht aber die Bestellung eines Erbbaurechts für ein Gebäude, das sich über mehrere, ganze Grundstücke erstreckt. Das Argument des BGH, es bestehe auch ein praktisches Bedürfnis für die Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten, dürfte nicht zuletzt durch die in der Notarpraxis der 70er Jahre gar nicht so selten beurkundeten Nachbarerbbaurechte motiviert sein.
Unsere Einschätzung des Urteils
Vor zu viel Euphorie über dieses auf den ersten Blick sehr pragmatische Urteil sei jedoch gewarnt!
Das Urteil stellt zwar in der Tat einen pragmatischen Lösungsansatz für jahrzehntelang gelebte Nachbarerbbaurechte dar, die schlimmstenfalls unter Beschäftigung aller Gerichtsinstanzen höchst komplex wegen Vertragsnichtigkeit hätten rückabgewickelt werden müssen.
Aber was passiert nun bei Vertragsende oder Heimfall des Erbbaurechts, wenn das Gebäude an der Grundstücksgrenze nicht teilbar ist? Der BGH spricht dieses Problem kurz an und verweist pauschal auf sachenrechtliche Lösungsansätze, weil grenzüberschreitende Bebauungen auch ohne Nachbarerbbaurecht vorkämen und mit dem Sachenrecht gelöst werden könnten.
Bei einfachen Sachverhalten mit nur einem Nachbarerbbaurecht mag dies zutreffen! Bei den allermeisten Fällen aus unserer Praxis werden aber komplexe und nicht mit dem Sachenrecht lösbare Probleme durch das Urteil zeitlich nur nach hinten verlagert, die den BGH dann erneut mehrfach und jahrelang beschäftigen dürften!
Aktuelle Fälle mit einem einheitlichen, an der Grenze nicht teilbaren Gebäude auf mehreren unterschiedlichen Erbbaurechten mit unterschiedlichen Regelungsinhalten, z. B. verschiedenen Laufzeiten der beiden Nachbarerbbaurechte, lassen wenig Spielraum für sachenrechtliche Lösungsansätze. Spätestens bei Beendigung des ersten Erbbaurechts sind Konflikte vorprogrammiert. Wenn dann das Gebäude auch noch unter Denkmalschutz gestellt wurde, ist das Chaos perfekt!
Gerne steht Ihnen eine/r unserer qualifizierten Rechtsanwälte/innen unser Real-Estate-Abteilung mit Rat und Tat zur Seite, um Auswege aus einem derartigen Chaos zu finden!
Autor: Burkhard Krecichwost (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht)
